Kernsanierung aus einer Hand – gedacht wie ein Eigentümer

Das Gebäude befand sich in einem stark vernachlässigten Zustand und wurde bis auf die Rohbausubstanz zurückgebaut. Die gesamte Haustechnik wurde erneuert, sämtliche Fenster getauscht und die Gebäudehülle energetisch ertüchtigt. Für die Aufstockung um zwei Geschosse war eine statische Verstärkung des Bestandstragwerks erforderlich; ergänzend wurde ein innenliegender Aufzug nachträglich eingefügt. Die Fassade wurde als Pfosten-Riegel-Konstruktion mit großflächiger Verglasung neu hergestellt und um Balkone mit Glasbrüstung erweitert. Im Zuge der Aufstockung entstand eine Penthouse-Maisonette; der Innenausbau erfolgte mit Fischgrätparkett und Feinsteinzeugfliesen auf durchgängig hohem Standard. Stella Partners verantwortete das Projekt von der Akquisition über die Bauausführung bis zum langfristigen Portfoliomanagement.

Der bauliche Ausgangszustand ließ kaum verwertbare Substanz zu – nahezu jede Schicht musste zurückgebaut und neu aufgebaut werden. Die Aufstockung um zwei Geschosse erforderte eine Ertüchtigung des gesamten Bestandstragwerks, der nachträgliche Aufzugseinbau Eingriffe über alle Etagen hinweg. Fassade, Balkone, Haustechnik und Innenausbau waren dabei so zu verzahnen, dass jedes Gewerk auf der Vorleistung des vorangegangenen aufbauen konnte. Da das Objekt langfristig im Bestand verbleibt, wurden Fassade, Technik und Ausbaustandard konsequent auf Langlebigkeit ausgelegt.

Das Gebäudeensemble in der Stromstraße wurde über rund 25 Jahre kaum instand gehalten und befand sich in stark marodem Zustand. Die Sanierung erfolgt von Grund auf: Die Gebäudehülle erhält ein Wärmedämmverbundsystem, ergänzt um dreifach verglaste Schüco-Fenster und eine Dämmung der Geschossdecken. Die Wärmeversorgung wird auf eine Gas-Hybrid-Wärmepumpe umgestellt, die Elektroinstallation vollständig erneuert. Die 32 Wohn- und 3 Gewerbeeinheiten auf rund 1.700 m² werden umfassend saniert und erreichen im Ergebnis nahezu Neubaustandard.

Der bauliche Ausgangszustand bestimmte den Aufwand: Nach Jahrzehnten ohne nennenswerte Instandhaltung waren Substanz, Leitungsnetze und Bauteilanschlüsse zunächst freizulegen und zu bewerten, bevor eine belastbare Planung möglich war. Jede Maßnahme – von der Dämmung über die Wärmeerzeugung bis zur Elektrik – musste in ein Bestandsgefüge mit ungleichmäßigen Geometrien und lückenhafter Dokumentation eingepasst werden. Hinzu kommen die Vorgaben des Milieuschutzes, die den Umfang der einzelnen Maßnahmen mitbestimmen.

Im Dachgeschoss eines Altbaus in Prenzlauer Berg entstanden neun hochwertige Wohnungen mit rund 700 m² Wohnfläche und großzügigen Dachterrassen. Stella Partners war mit dem kompletten Innenausbau beauftragt: Trockenbau, Maler- und Fliesenarbeiten, Bodenbeläge einschließlich Fischgrätparkett, Türenmontage sowie sämtliche zugehörigen Nebenarbeiten. Die Leistung erfolgte nicht als Generalunternehmer, sondern als beauftragtes Ausbaugewerk innerhalb der Projektstruktur des Bauherrn.

Als externes Gewerk bestand weder ein Überblick über die gesamte Baustelle noch steuernder Zugriff auf die übrigen Gewerke – Vorleistungen und Übergaben mussten aktiv eingefordert werden. Hinzu kamen Abweichungen zwischen Planung und Bestand: Die Grundrisse der neun Einheiten unterschieden sich deutlich voneinander, Planungsstände änderten sich teils kurzfristig und waren unmittelbar auf der Baustelle umzusetzen – ohne Abstriche an der Ausführungsqualität.

Im Bergmannkiez wird ein denkmalgeschütztes Gründerzeithaus mit 22 Einheiten vollständig saniert; Stella Partners verantwortet als Generalunternehmer sämtliche Arbeiten am Gebäude sowie deren Koordination. Die in der Vergangenheit entstuckte Fassade wird nach historischem Vorbild neu hergestellt, die Fenster werden durch denkmalgerechte, energetisch deutlich verbesserte Holzfenster ersetzt – die größten Elemente erreichen eine Höhe von bis zu 2,80 m. Sämtliche Wohnungen werden kernsaniert: Die Haustechnik einschließlich aller Sanitärstränge wird erneuert, die Elektroinstallation vollständig zentralisiert und die Wärmeversorgung auf eine Gas-Hybrid-Wärmepumpe umgestellt. Ergänzend erfolgen der Ausbau des denkmalgeschützten Dachgeschosses und ein Aufzugsanbau. Neben der Bauausführung umfasst die Projektsteuerung die laufende Abstimmung mit dem Eigentümer und dessen finanzierender Bank.

Denkmalschutz und zeitgemäßer technischer Standard mussten in Einklang gebracht werden: Während die Fassade nach historischem Vorbild rekonstruiert wird, werden Haustechnik, Elektrik und Wärmeerzeugung dahinter vollständig neu aufgebaut. Der Ausbau des denkmalgeschützten Dachgeschosses und der nachträgliche Aufzugsanbau greifen tief in die Bestandsstruktur ein und erfordern die Abstimmung mit Denkmalbehörde, Statik und allen beteiligten Gewerken. Da sämtliche Arbeiten über eine Hand laufen, gehören auch die Schnittstellen zum Eigentümer und zur finanzierenden Bank – einschließlich der Dokumentation des Baufortschritts – zum Leistungsumfang.